Rambler's Top100 Service

Отнять и поделить!

Депутат Московской Городской Думы
19 мая 2008

С интересом прочитал на вашем сайте две публикации, посвященные взглядам депутата Государственной Думы Галины Хованской ('Справедливая Россия') и депутата Московской городской Думы Сергея Митрохина ('Яблоко') на изъятие земель у собственников в городе Москве и России под массовое жилищное строительство.

Галина Петровна долгие годы была депутатом Московской городской Думы, где создавала сложное и хорошо организованное городское законодательство по предоставлению жилья нуждающимся москвичам. Потом созданные с ее участием городские нормы и перспективные разработки разом 'похоронил' новый Жилищный кодекс РФ, и для того, чтобы бороться за права граждан, она избралась в Государственную Думу ФС РФ, но в неблагоприятном окружении на этой площадке, увы! не слишком преуспела в развитии федерального жилищного законодательства.

Ее замечания для меня представляли и раньше определенный интерес, хотя со многими из них я согласиться мог не всегда. Например, в отличие от Галины Петровны, мне почему-то представляется, что недостаточно простой записи в ЖК РФ о том, что собственники квартир в многоквартирном доме являются и собственниками долей в земельном участке (границы которого при этом не установлены), чтобы этот земельный участок автоматически выбыл из собственности государства или местного сообщества.

Ведь мы знаем, что земельный участок - не бесхозная или брошенная кем-то вещь, и не бродячее животное, а недвижимое имущество. А для того, чтобы недвижимое имущество приобрести, надо совершить определенные правовые действия, о которых, например, могут и должны уметь рассказать на зачете студенты третьего курса юридического института.

С Сергеем Сергеевичем Митрохины все гораздо проще, я слушаю его речи про 'точечную застройку' регулярно на заседаниях Московской городской Думы, но не особо впечатляюсь приводимыми им аргументами.

Мне всегда хочется задать один вопрос всем 'борцам за народное счастье': сознаете ли вы, господа, последствия ваших усилий? Задавать этот вопрос Сергею Сергеевичу я не буду, так как ответ предполагаю заранее, а адресую его, скорее, Галине Петровне, как признанному защитнику прав московских очередников и бакалавру юриспруденции.

Конкретно: можно ли в крупных городах выполнить задачи Национального проекта по доступному и комфортному жилью, не предусмотрев механизмов в необходимых исключительных случаях, однозначно определенных документами градостроительного планирования, изымать земельные участки под нужды жилищного строительства у собственников и иных владельцев? Я сам на этот вопрос отвечаю отрицательно. Как ответит Галина Петровна, не знаю.

Возьмем то же Бутово: несколько собственников частных домов, участки земли под которыми в собственность не всегда были оформлены, препятствовали строительству жилого микрорайона. Конфликт прогремел на всю страну, замечательные наши правозащитники и депутаты тоже провели там время с пользой для своей безупречной репутации, и не только.

Но если уйти от различных громких фраз, то проблема состояла и состоит в определении того, какие ресурсы должен затратить город на мобилизацию под жилищное строительство этой земли - приемлемые, разумные и соразмерные, как предполагает гражданское право, или спекулятивные, определяемые собственником или владельцем, который может потребовать у города, поставленного в крайне затруднительное или даже безвыходное положение, любых размеров вознаграждение.

Сколько раз сталкивались с этим в разных странах при строительстве дорог и реконструкции городов в США, при обновлении кварталов Парижа, в Берлине, и в Токио! И всегда законодательство развитых стран создает те или иные механизмы балансировки и согласования частного и публичного интересов в зависимости от особенностей того или иного государства, города или региона с целью получения общественно-полезного результата.

В императорской России тоже сталкивались с проблемами злоупотребления правами собственников - Сергей Витте, в частности, в своих мемуарах пишет, что он уволил крупного чиновника в ранге товарища (заместителя) министра, который купил объект недвижимости, подлежащей изъятию по плану развития железных дорог, с тем, чтобы по завышенной цене продать его казне. Такие вопросы решались в Империи порой не в судебном, а в административном порядке, а иногда не решались годами.

В настоящее время активно начинается в Москве передача земельных участков в собственность гражданам и организациям. Если мы не предотвратим с помощью механизмов резервирования приобретение в собственность земельных участков в зонах нового жилищного строительства, предусмотренных Генеральным планом Москвы, а также механизмов изъятия участков земли в исключительных случаях для этих целей у собственников в судебном порядке за справедливое вознаграждение, то мы получим колоссальные проблемы. Такие же проблемы встанут и перед другими крупными, и даже некоторыми средними и малыми городами.

Не имея механизмов воздействия на собственников земли, каждый город будет выступать в переговорах с ними со слабых позиций. В результате государственная или муниципальная бюджеты должны будут понести несоразмерные финансовые затраты еще до начала строительства, или вообще отказаться от конкретного проекта застройки.

Ну и как мы будем реализовывать задачи Национального проекта? Какова будет стоимость квадратного метра для очередника? Какова будет длина очереди? Каким образом мы обеспечим в большом городе право жителя ветхого или аварийного дома остаться в районе проживания?

Конечно, хотелось бы 'и рыбку съесть, и мягко сесть', и дома построить, и собственников уважить. Но ведь для этого и существует гражданское право, предполагающее справедливость, соразмерность вознаграждения собственника при изъятии у него недвижимости. Зачем же давать собственнику право шантажа или злоупотребления (шиканы), ущемляя при этом права других граждан на доступное и комфортное жилье?

Старая городская 'байка': ночью человек 'голосует' на дороге, машет рукой и кричит: 'Такси, такси!'. Подъезжает машина, водитель спрашивает: 'Вам куда ехать?'. - 'А вы такси?' - 'Такси, такси!' - 'А где у вас на борту машины 'шашечки?' - 'Вам, гражданин, 'шашечки' или ехать?'.

Вот нам надо тоже определиться с Национальным проектом по доступному и комфортному жилью: 'шашечки' нам нужны, или 'ехать'!

Нами предлагается разумный механизм: приватизация земли в будущих зонах развития ограничивается, равно как и гражданский оборот земельных участков (процесс резервирования). Далее эти участки изымаются на основании договора с владельцем или судебного решения со справедливой предварительной компенсацией. Также, при очевидной невозможности в соответствии с Генеральным планом провести комплексное строительство нового жилого микрорайона без изъятия земельного у собственника, город получает право требовать его изъятия в судебном порядке, которому должен предшествовать переговорный процесс в течение целого года.

Таким образом, в том случае, если у города нет четкого градостроительного основания для изъятия земельного участка под строительство жилья, то превалируют законные права и интересы собственника, если такие основания есть, то доминируют публичные городские интересы. Профессиональная, основанная на законе, деятельность по градостроительному планированию при этом является основой и землепользования, и реализации имущественных прав граждан и организаций на территории городского поселения. Все разумно и логично без 'перекосов' и 'ущемлений'!

Европейский суд по правам человека не раз сталкивался с такого рода проблематикой в разных странах и городах. Для судей было очевидным, что любое комплексное решение по строительству обязательно затрагивает в негативном плане чьи-то законные интересы и имущественные права. Однако для суда имеет главное значение общая направленность такого рода деятельности: направлена ли она на увеличение общей суммы прав, свобод и реализацию законных интересов большинства граждан и увеличивает ли она реально эту общую сумму в данном городе или его районе.

В этом плане предложения города Москвы, позволяющие, при четко обозначенной градостроительной документацией необходимости, резервировать, а в исключительных случаях изымать земельные участки у собственников и иных владельцев после переговорного процесса для нужд государственного и муниципального строительства жилья, очевидно, не противоречит европейской правовой доктрине.

Можно, наверное, позволить себе со свойственной нам после многих лет советского нигилизма новой неофитской апологетикой 'прав собственника' поступить и по-другому: позволить гражданам прибрести землю в собственность повсеместно, а также, возможно, и перепродать ее сторонним интересантам, что приведет в самом благоприятном случае к удорожанию строительства нового жилья, а при неблагоприятном - к его срыву.

При этом также будут открываться и новые возможности для неправовых действий жителей, коммерческих структур и общественно-политических объединений с целью максимально выгадать материально и политически на конфликте с властями, что как-то не слишком соответствует нами заявленным целям построения правового общества и государства.

Даже учитывая моральный идеалистический аспект заявлений Хованской и Митрохина, я не могу согласиться с ними как по рациональным (техническим, правовым, финансовым), так и по социальным (гуманитарным) мотивам.

У нас очень плохо с жильем, надо его строить и реконструировать.

  Для этого должна быть создана нормальная правовая база, правильно согласующая публичные интересы города, интегрирующие тысяч частных интересов очередников и иных нуждающихся людей, и частные интересы собственников и владельцев земельных участков, имеющие право на полную справедливую предварительную компенсацию при их изъятии.

0

0