Rambler's Top100 Service

Через 4 года Москва станет раем для избранных

Депутат Московской Городской Думы
21 мая 2008

Цены на жилье в Москве растут стремительно. Этот рост, о котором я предупреждал еще в 2004 году, все продолжается. В 2003 году в Москве средний метр панельной пятиэтажки стоил около 1 тысячи долларов, в 2005 - уже 3 тысячи, в середине 2006 был достигнут уровень в 4 тысячи, а в 2008 году цена метра квадратного приближается к 6 тысячам долларов США. С учетом паритета покупательной способности и ослабления доллара по отношению к другим мировым валютам, реальный прирост в сопоставимых ценах за 5 лет составил примерно 4 раза (считая в долларах США 2000 года, как это принято). Никакие другие надежные активы не могут дать такого роста сегодня в России - свыше 50% в среднем за год, как минимум.

При этом цена на жилье в Москве образуется, в первую очередь, не на первичном рынке (это новые квартиры, в Москве их поступает в продажу менее 30 тысяч в год), а на свободном, почти 'молекулярном' вторичном рынке (где индивидуальные граждане продают и покупают ежегодно до 100 тысяч 'бывших в употреблении' квартир), так что на "монополизм" тут не сошлешься. Да и конкуренция коммерческих застройщиков на первичном рынке свирепая, даже частичный сговор между ними почти не возможен.

Просто денег в городе и стране стало много, а строим и реконструируем жилья как прежде мало, вот и растут цены и в Москве, и по всей России. И будут расти, если мы не сможем стимулировать рост возводимых объемов жилья, о чем я вслед за Лужковым не устаю повторять все эти пять лет. Проблема эта носит и технический, и юридический, и социальный характер, в одной финансово-экономической плоскости ее не разрешить. И тому пример сегодняшняя ситуация в Москве.

Наша московская проблема заключается в том, что мы не можем увеличить темпы строительства и создавать более 5 миллионов квадратных метров в год. Сегодня даже планы довести такое строительство до 6 миллионов кажутся мало вероятными, а гораздо более реальными выглядят прогнозы снижения темпов нового строительства. При этом у нас стоит огромная очередь из нуждающихся, которых мы не сможем обеспечить, ни по возмездным социальным (льготным), ни по безвозмездным жилищным программам при таких темпах строительства в ближайшие 10 лет. Также много людей ждет переселения из ветхих домов, которые норовят прийти в аварийное состояние, их мы тоже не можем забыть. Придется, видимо, менять схемы финансирования и искать новые решения, возможно, преимущественно за счет безвозвратных расходов из бюджета города, но этим одним, как я хочу показать, проблему тоже не решить. 

В Московскую городскую Думу уже поступил проект изменений и дополнений к бюджету 2008 года, где расходная составляющая должна быть утверждена в сумме более 1 триллиона 372 миллиардов рублей, или более чем 57 миллиардов долларов США, что больше бюджета города Нью-Йорка на этот год. Доходная часть бюджета, правда, должна составить по средневзвешенным прогнозам лишь 47 миллиардов долларов США, но можно надеяться, что в связи с общей благоприятной экономической конъюнктурой дефицит бюджета к концу года сократится, и Москва и по доходным показателям догонит и перегонит Нью-Йорк уже в 2008 году.

На этом фоне выглядит теперь не актуальной принятая в городе схема финансирования строительства социального жилья для москвичей по модели замкнутого цикла, когда реализация коммерческого жилья призвана покрывать расходы на создание жилья социального. Такая схема, сыгравшая свою огромную положительную роль в прежние годы, сегодня скорее является источником социальных проблем, а не путем их решения.

Действительно, коммерческое жилье раскупается в значительной части не москвичами, которые, переселяясь в Москву, создают значительные дополнительные нагрузки на социальную и транспортную инфраструктуру.

В то же время для решения социальных программ нового жилья не хватает, так что, в частности, городу пришлось в прошлом году приобрести на эти цели свыше 400 тысяч квадратных метров у застройщиков на территории Московской области по коммерческим расценкам. Однако, сегодня, многие люди категорически не хотят переселяться в область, как их к этому не побуждают. Так что, здесь уже социальный аспект выходит на первый план.

При этом с учетом дефицита жилых площадей под социальные нужды, как явствует из представленных в городскую Думу материалов, по договорам социального найма в 2009 - 2010 годах вряд ли удастся строить и предоставлять больше чем сейчас социального жилья, если действовать по старой схеме. Очевидно, что при существующих темпах строительства социального жилья нам не удастся сократить очередь и решить жилищные проблемы москвичей в приемлемые сроки даже с учетом приобретения его у частных застройщиков в Московской области.

В этой связи уже ясно, что нами будет принято решение о сокращении привлечения частных инвесторов к строительству жилья в городе Москве, и его финансирование будет идти преимущественно за счет бюджетных инвестиций, но и это одно не может решить проблему. При общем объеме возводимого в городе жилья примерно в 5 миллионов квадратных метров ежегодно, с учетом обязательности условия возврата средств в городской бюджет за счет коммерческой составляющей, мы все равно не сможем создать необходимый объем социального жилья с тем, чтобы значительно ускорить движение очереди и обеспечить льготные категории населения.

В этой связи предварительно необходимо отметить, что, начиная с 2010 года, прекращается бесплатная приватизация жилья в Российской Федерации.

Это решение дает возможность многим городам начать создавать значительные объемы социального жилья, находящегося в муниципальной или (в случае Москвы и Санкт-Петербурга) - в государственной собственности данных субъектов Российской Федерации.

Таким образом, если уже сегодня заложить на будущее значительные объемы строительства социального жилья по городскому заказу, предназначенного исключительно в социальный найм, то это в последующие годы приведет к созданию значительного пула социального жилья, не подлежащего приватизации, который будет не только увеличиваться год от года, но и вторично использоваться для решения социальных проблем.

Для этой цели в городе Москве, с учетом рекордных показателей городского бюджета, в ближайшие годы поэтапно можно было бы уменьшить 'возвратный' самоокупаемый цикл в строительстве жилья до общего объема в 3 миллиона квадратных метров (с учетом преимущественно бюджетного инвестирования). В этом случае, порядка 2 миллионов квадратных метров жилья может поступить в коммерческий оборот (в том числе, полагаю, не менее 1 миллиона квадратных метров для переселения граждан в коммерческих программах реконструкции домов, кварталов и микрорайонов), а около 1 миллиона квадратных метров должно составить долю города для реализации, скорее, в возмездных социальных программах.

Оставшиеся же за пределами 'возвратного цикла' 2 миллиона квадратных метров жилья можно было бы строить исключительно на затратной, 'безвозвратной' основе, расходуя на эти цели порядка 80 - 90 миллиардов рублей в год, то есть менее 7% городского бюджета. При этом часть этого объема можно выделять и на городские социальные задачи переселения граждан из ветхого жилищного фонда, однако все же не менее 1,5 миллионов квадратных метров жилых площадей использовать исключительно для решения проблем очередников, многодетных и молодых семей, инвалидов и ветеранов в программах предоставления жилья по договорам социального найма с сохранением его в городской собственности.

В этом случае, социальный блок охватил бы около 80% объема вновь возводимого жилья, из которого для переселения граждан в коммерческих и городских программах использовалось бы порядка 1,5 миллионов квадратных метров жилья, для предоставления по договорам социального найма - также порядка 1,5 миллионов квадратных метров, а в возмездных программах (социальная ипотека, приобретение жилья в рассрочку, коммерческий наем, приобретение с использованием субсидий) - еще около 1 миллиона квадратных метров жилой площади.

При этом на свободный первичный рынок поступало бы лишь порядка 1 миллиона квадратных метров жилья, что составило бы менее 40% от сегодняшних его объемов. Такое решение позволило бы уменьшить приток иногородних покупателей жилья на первичном рынке и способствовало бы некоторому снижению демографического давления на социальную и транспортную инфраструктуру Москвы.

Кроме того, такое решение вызвало бы дополнительное оживление на вторичном рынке жилья и способствовало бы скорейшему расселению коммунальных квартир, привлечению инвестиционных средств в программы реконструкции и капитального ремонта, в том числе и в адресные инвестиционные программы реконструкции кварталов и микрорайонов.

Данное оживление на вторичном рынке могло бы также позволить получить и дополнительные объемы площадей в городе без использования бюджетных средств, вовлечь в оборот земельные участки, не находящиеся в городской собственности, а также решить многие социальные проблемы жителей коммунальных квартир и неблагоустроенных микрорайонов Москвы, особенно ее центральной части.

В целом, полагаю, такого рода решения могут стать адекватной для города Москвы формой реализации целей и задач Национального проекта по обеспечению граждан России доступным и комфортным жильем, но вот цены на свободном рынке это только стимулирует к дальнейшему росту.

Да и это будет возможно только в том случае, если будут созданы механизмы мобилизации земельных участков на территории города и (или) будут приняты решения об объединении города Москвы и Московской области. Иначе москвичам придется "задыхаться" в собственных границах.

А уж в этом случае цены на жилье (на свободном рынке) вполне могут в 2013 году "побить" психологический барьер (как модно говорить) в 10 тысяч долларов США за один квадратный метр средней панельной пятиэтажки.

Для Москвы это будет значительное благо (хотя некоторые москвичи под влиянием глупой журналистской пропаганды думают, что это для них, почему-то, будет плохо) - остановится приток приезжих, а те, кто будет приезжать, покупая квартиры по бешеным ценам, окажутся очень хорошими налогоплательщиками и потребителями услуг столичного потребительского рынка, пригодными к быстрой интеграции в городское сообщество. Сами же москвичи станут очень состоятельными людьми и смогут при необходимости распорядиться своей очень дорогой недвижимостью с большой выгодой для себя. Но Москва "закроется" для большинства россиян, что не может не вызвать негативных последствий на национальном уровне.

К сожалению, к этому развитию событий нас объективно ведет недостаточно просчитанная политика ряда органов федеральной власти в сфере землепользования, градостроительства, промышленной политики и технического регулирования, о чем не раз говорили и Путин, и Медведев.

Также не очень хорошо придется и москвичам-участникам возмездных льготных социальных программ - с учетом всех затрат цена квадратного метра строительства средней панельной пятиэтажки (условная "себестоимость") сегодня намного превысила уровень 2003 года и к 2013 году может вырасти вдвое (дорожает буквально все в строительстве).

В этих условиях в Москве, как говорилось выше, представляется необходимым вытеснить из практически всего сектора массового строительства жилья по городским программам посторонних частных инвесторов (оставив им небольшой эксклюзивный сегмент, федеральные земли и, частично, комплексную реконструкцию микрорайонов), а лишь небольшое количество построенного за счет городского бюджета жилья продавать самим по коммерческой цене на свободном рынке. (Для других городов России варианты работы без частного инвестора или пока невозможны, или вовсе неприемлемы, и сокращение продажи жилья на свободном рынке не могут планироваться)

Основную же массу новых жилых площадей (до 4 миллионов квадратных метров) в Москве необходимо "запускать" в возмездные и безвозмездные программы. При этом расходы бюджета города миллиарда на 4 долларов превысят доходы от реализации недвижимости в этом сегменте строительства (с учетом необходимости создания социальной инфраструктуры), что в прогнозном варианте развития Москвы составит всего менее 10% бюджета города. Денег у нас в Москве хватает.

  Но деньги деньгами, а земля, а инфраструктура, а стройматериалы, а права собственников недвижимости, а социальные проблемы, в том числе конфликты? Вот где они, наши 'камни преткновения', а не деньги.

И в этом плане, с учетом некоторой непредсказуемости федеральных решений, могут реализоваться в Москве три варианта развития событий:

- в случае массовой приватизации земель в городе, невозможности резервирования земель и одностороннего усиления защиты интересов новых и старых собственников, мы не сможем в полной мере реализовать масштабные жилищные строительные программы, тем самым, обделив сотни тысяч остро нуждающихся людей ради защиты интересов нескольких тысяч собственников (горе бедным!);

- в другом случае, если права города будут усилены, мы сможем ограничить права собственников земли и в большей степени и с меньшими затратами развить социальную составляющую жилищного строительства;

- и в третьем случае, объединив Москву и Московскую область, мы получаем возможность, и собственника в городе не слишком ущемить, и жилье новое, в значительных объемах и за приемлемые средства построить. Да и рост цен на свободном рынке, и затраты на строительство за счет комплексности решений будут меньше. Здесь просматривается и в целом решение множества проблем развития столичного региона, что было просчитано специалистами в материалах Генерального плана Москвы.

Но нам дают понять, что это утопия, федеральная власть не позволит Москве и Московской области объединиться. Дескать, будет огромный 'неуправляемый регион'. Да, регион получится размером с Нидерланды по экономике и населению, но кто сказал, что Нидерланды не управляемы? Или с Калифорнию, там, что ли плохо с управлением? Или с Токио? И в Токио все с этим нормально. Так что этот аргумент явная 'липа'. А если насчет сепаратизма опасаются, то какой может быть сепаратизм в геополитическом центре России, в историческом центре собирания земель? Нет, не надо сказок! Здесь интересы некоторых групп чиновников, а не государственные интересы доминируют, к сожалению.

Но если мы не примем такого решения, не интегрируем, если не административно, то хотя бы на уровне специальной федеральной программы развития столичного региона правительства Москву и Московскую область, не создадим трехсторонний механизм решений задач столичного региона, то мы, действительно, как говориться, будем "делить и отнимать", а не "складывать и умножать". 

И Московская область будет планировать разные "кольца и дуги" вместо городов-спутников, столичных пригородов, новых трасс, проспектов и центров, пытаться реализовать иррациональный план развития своей территории без учета планов развития огромного мегаполиса, находящегося в ее середине, упуская экономические и социальные возможности сотрудничества, препятствую выполнению регионам национальной и столичной функций. Абсурд!

Абсурд, но жить то надо сегодня, нуждающиеся в жилье люди ждут.

Поэтому сегодня мы выходим с законодательными инициативами о доминировании публичного городского интереса в части социального жилищного строительства над частными интересами собственника земли или иного правообладателя на территории. Однако, при этом, учитывая наши финансовые возможности и цену недвижимости, необходимо давать собственнику серьезное, полноценное, справедливое возмещение. И здесь скупиться не надо, поскольку право частной собственности, даже уступая в отдельных случаях законному публичному интересу, тем не менее, должно быть защищено в материальном плане и надлежащим образом компенсироваться при его прекращении в случае необходимости нового строительства социального жилья с финансированием из бюджета.

В Москве это возможно, а в других городах России - очень сложно. А, расширяя необоснованно права собственников земли (что предлагают некоторые депутаты оппозиционной направленности), давая возможности блокировать проекты строительства социального жилья, можно сделать так, что и инвестору станет строить не выгодно, а городские и региональные бюджеты по всей России такие расходы "не потянут". 

И строительство жилья может приостановиться в таком случае, и в 'городах и весях' люди будут продолжать жить в крайне трудных, недостойных человека условиях. Если необоснованное расширение возможностей собственников угрожает даже Москве, то, что будет в Питере, в Новосибирске, Калуге, если частные права собственников будут доминировать, а не публичные городские интересы? В центре российских городов будут стоять деревянные сарайчики посреди городов, а национальный проект с огромными затратами из федеральных и региональных бюджетов на инженерию будут реализовывать на пустырях и свалках на окраинах?

Так что, надо бы хорошо подумать всем кто принимает решения, прежде чем отвергать "с плеча" московские инициативы по резервированию земель и возможности их изъятия для городских нужд в исключительных случаях под нужды жилищного строительства с предварительным справедливым, соразмерным возмещением понесенных всех затрат и всего объема убытков собственника или иного их владельца.

0

0