Rambler's Top100 Service

Цены на жилье и бюджет Москвы: есть ли зависимость?

Депутат Московской Городской Думы
2 июня 2008

Удивительная вещь рынок недвижимости в России, особенно жилья. И вдвойне удивителен рынок жилья в городе Москве. В последние 'путинские' годы, когда рынок недвижимости стабилизировался после дефолта 1998 года, цена среднего квадратного метра в городе Москве росла с 650 долларов США в декабре 2000 года до 1400 долларов в декабре 2003 года и до 4800 долларов США в декабре 2007 года. В настоящее время за первые пять месяцев она значительно превысила 5000 долларов США.

При этом особенностью рынка недвижимости в Москве является доминирование индивидуального продавца и покупателя ('вторичный' рынок, около 80 - 100 тысяч сделок в год), а также высокая конкуренция на 'первичном' рынке (новое построенное жилье), порядка 25 - 30 тысяч сделок в год, то есть, по большей части, свободное ценообразование.

Кроме того, второй особенностью является ограниченность общего предложения жилья (на вторичный рынок поступает незначительный процент квартир москвичей, а на первичный рынок - немногим более 30 тысяч новых квартир в год). Постоянно действующим фактором при этом является колоссальный неудовлетворенный спрос граждан на жилье, ограниченный лишь платежеспособностью покупателей, что в условиях постоянных ожиданий повышения цены приводит к 'диктату продавца'.

Третьим фактором является то, что московская недвижимость является привлекательным для инвесторов, надежным инструментом приумножения вложенных средств, что также дополнительно стимулирует рост цен, и в то же время, в отдельные периоды до некоторой степени представляет источник временной относительной ценовой нестабильности.

Обо всем этом мне не раз приходилось писать. Что же заставляет меня еще раз к этому возвращаться? Это - обнаружившаяся в ходе исследования прямая корреляция между ростом бюджета города Москвы и ростом цен на жилую недвижимость за последние 8 лет.

Так, за 4 года, с 2000 по 2003 год включительно, стоимость среднего квадратного метра жилья увеличилась немногим более чем в 2 раза, при этом вдвое вырос и городской бюджет (с 172 до 356 миллиардов рублей). А уже за следующие 4 года, с 2004 по 2007 года включительно, городской бюджет вырос почти в 3 раза (свыше 1 триллиона рублей в 2007 году), при этом цена квадратного метра в долларах США увеличилась даже более чем в три раза.

А если взять весь период с 2000 по 2007 годы включительно, то цена жилой недвижимости выросла в долларах США более чем в 7 раз, а бюджет города Москвы примерно в 6 раз. С учетом некоторого уменьшения удельного веса доллара по отношению к рублю за эти годы, цифры становятся еще более близкими (19 тысяч рублей за метр квадратный в 2000 году и 115 тысяч рублей в 2007 году, то есть в те же 6 раз).

Если мы посмотрим более тонкую динамику по годам, то, несмотря на естественные колебания спроса-предложения и цен, все равно прослеживается четкая динамическая взаимосвязь бюджета города (взятого по расходной составляющей) и цен на жилую недвижимость, примерно такая: на каждый дополнительный миллиард рублей в бюджете города Москвы приходится удорожание квадратного метра среднего жилья на 100 рублей.

Экстраполируя этот расчет на 2008 год, мы увидим, что запланированный бюджет будет увеличен по сравнению с 2007 годом немногим менее чем на 400 миллиардов рублей, что должно отразиться на цене квадратного метра среднего жилья увеличением ее до 150 тысяч рублей, или более 6 тысяч долларов за квадратный метр.

Любой наш аналитик скажет, что за чушь? Причем тут городской бюджет и цены на свободном рынке? Тем более что поступления от операций с недвижимостью составляют за все годы менее 10% от всех доходов городского бюджета. Это надо рассматривать как простое совпадение.

Но это далеко не так!

Дело в том, что примерно на 80% московский городской бюджет формируется за счет двух налогов: налога на прибыль предприятий и подоходного налога с физических лиц (граждан). Именно зарплаты, которые растут постоянно, а также прибыли предпринимателей (в том числе дивиденды по акциям), после уплаты налогов и формируют чистые реальные доходы людей, значительная часть которых они направляют на личное потребление, в первую очередь, на удовлетворение потребности в жилье.

Таким образом, московский бюджет является важным индикатором рынка, точнее не он сам, а два основных налога, его формирующих.

Если принять данную гипотезу, что же ждет Москву в следующую 'медведевскую' четырехлетку по такому расчету?

Исходя из проведенного в правительстве Москвы предварительного трехлетнего бюджетного планирования на 2009 - 2011 годах, по самому скромному подсчету бюджет Москвы составит более 2 триллионов рублей, то есть превысит бюджет 2007 года в 2 раза. Неудовлетворенный спрос на жилье сохранится, объемы предложения (в том числе на первичном рынке новостроек) останутся прежними, доходы граждан будут расти, то есть все основные тенденции предшествующего периода сохранятся. Согласно приведенным расчетам в этом случае цена квадратного метра среднего жилья в Москве приблизится к 230 тысячам рублей, что близко (по сегодняшнему курсу) к 10 тысячам долларов США или 6 тысячам евро.

Стремительный рост платежеспособного спроса обеспечит этот феноменальный рост цен на жилье в Москве, даже в том случае, если будут интенсивно развиваться программы строительства жилья в других регионах.

А что будет в этих самых других регионах?

Там тоже вырастут доходы городских и региональных бюджетов, причем за счет тех же основных (индикаторных) налогов. Параллельно стремительно будут расти цены на жилую недвижимость по всей России. К 2011 году доходы россиян (а, следовательно, и бюджетов регионов и крупных городов) вырастут примерно в 2 раза. В этом случае необходимо, чтобы увеличение объемов нового строительства шло бы со значительным опережением роста доходов россиян, то есть примерно на 30 - 40 процентов ежегодно. Только тогда можно будет в большинстве регионов России удержать цены на приемлемом уровне и постепенно, по мере удовлетворения спроса, добиться снижения цены квадратного метра жилья к 2020 году до цены строительства плюс норма прибыли инвестора и избавится от диктата продавца. Но для этого потребуются системные усилия государства!

В Москве же, из-за относительного 'малоземелья' и сложности инфраструктуры, как я уже писал, только создание нерыночных или квазирыночных механизмов обеспечения жильем нуждающихся со значительными расходами из городского бюджета может сделать жилье доступным для части москвичей (бесплатное предоставление, социальная ипотека, приобретение в рассрочку с применением субсидий и другие). То же самое рассуждение относится и к городу Санкт-Петербургу. И, очевидно, несколько улучшить эту ситуацию, стимулировать строительства жилья в составе этих огромных городских агломераций, может интеграция программ градостроительного развития Москвы и Московской области, равно как и интеграция Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

0

0